Aleja Marszałkowska

Strona projektu przekształcenia ulicy Marszałkowskiej w wielkomiejską aleję, autorstwa stowarzyszenia Forum Rozwoju Warszawy

o zagospodarowaniu

Obecnie, ulica Marszałkowska na wielu swoich odcinkach nie jest ulicą żywą i dynamiczną, a wręcz przeciwnie – ponurą i ciemną, czasem nawet zdaje być niebezpieczna. Chociaż jej najbardziej ruchliwe fragmenty, w szczególności wzdłuż Domów Towarowych Centrum, aż po Dom Handlowy Sezam, oraz od Ronda Dmowskiego do Placu Konstytucji, jak na warszawskie warunki generują ruch na poziomie śródmiejskim, to jednak pozostałe wypadają pod tym względem dużo gorzej, przy czym zupełnie pomijamy tutaj zachodnią, niezabudowaną pierzeję ulicy od Ronda Dmowskiego, aż po ulicę Królewską.

Współcześnie, ulica Marszałkowska nie generuje ruchu pieszego adekwatnego do jej możliwości i aspiracji z kilku podstawowych przyczyn. W jednym szeregu należy wymienić słabą estetykę budynków, ich zaniedbanie, brak atrakcyjnych witryn sklepowych, nieomal brak małej architektury i zieleni. Marszałkowska nie jest miejscem, gdzie się spaceruje, a jedynie gdzie się dochodzi: do sklepu, bądź kawiarni, ale zawsze do konkretnego miejsca.

Przede wszystkim jednak zwraca uwagę niekorzystne dla rozwoju ulicy zróżnicowanie działalności gospodarczej, prowadzonej w strefie przyziemi ulicy Marszałkowskiej, czyli strefy, która wywiera przemożny i decydujący wpływ na stan, wizerunek i rolę ulicy w tkance miejskiej. Doskonałym dowodem tego jest los niedawno (2006 r.) odremontowanego odcinka od Placu Unii Lubelskiej do Placu Zbawiciela – zmiana estetyki ulicy nie przyniosła oczekiwanego zwiększenia ruchu pieszego i odcinek pozostaje do dnia dzisiejszego funkcjonalnie i społecznie niemal martwą strefą.

Z tego względu, Forum Rozwoju Warszawy przeprowadziło bardzo kompleksową i szczegółową analizę rodzajów działalności gospodarczej prowadzonej przy ulicy Marszałkowskiej, w wyniku czego udało się ustalić, iż wzdłuż ulicy Marszałkowskiej odnajdziemy 295 lokali użytkowych w strefie przyziemia, w których toczy się życie gospodarcze.

Wśród tych 295 lokali zliczyliśmy aż 28 banków, co stanowi 9,5% wszystkich użytkowanych lokali. Oznacza to, iż co dziesiąty lokal przy ulicy Marszałkowskiej jest bankiem, bądź instytucją zajmującą się finansami, których witryny najczęściej są zaklejone reklamami, chociaż – jak wynika z obserwacji – zarazem zajmują jedne z największych lokali położonych przy ulicy.

Na 28 banków przy ulicy Marszałkowskiej przypada tylko 24 restauracje (8%)! Sytuacja, w której restauracji jest mniej, niż banków nie może prowadzić do rozwoju ulicy, generowania ruchu pieszego, w tym zwłaszcza spacerowego. Obraz ten zmieni się trochę, jeśli uwzględnimy fakt, iż przy tej samej ulicy znajduje się 30 lokali o charakterze kawiarni, barów, pubów, klubów. W tej 30 t-ce jednak znajduje się aż 8 lokali o standardzie kebabów, barów mlecznych i taniej chińszczyzny. Realna liczba miejsc kwalifikujących się jako szeroko pojęte kawiarnie,kluby,puby i bary to 22 (7% całości). Kształtowaniu się eleganckiej i dynamicznej Marszałkowskiej, koncentrującej życie handlowe i towarzyskie miasta nie sprzyja również ilość sklepów spożywczych (16, czyli 5% całości).

W naszym odczuciu szczególnym problemem jest fakt, iż aż 39 (tj. 13%) lokali jest zajęta przez szeroko pojętą grupę drobnych przedsiębiorców, których najczęściej nie stać na udział w remoncie kamienicy. Zdarzają się wręcz przypadki, w których niemal cały budynek został odmalowany, bądź odremontowany, zaś fragment przyziemia należący do najemcy – drobnego przedsiębiorcy – nie. Warto dodać, iż lokale te – podobnie jak sklepy spożywcze – w przeważającej części nie posiadają eleganckich, przykuwających uwagę witryn – zazwyczaj są zastawione, bądź zaklejone. W oczywisty sposób traci na tym atrakcyjność ulicy i samego lokalu. Wśród tych 39 lokali znajduje się 5 sprzedających odzież na wagę (1%).

Potwierdzeniem, iż ulica Marszałkowska posiada potencjał głównej ulicy handlowej miasta i w tym kierunku powinien dążyć jej rozwój jest fakt, iż aż 90 lokali użytkowych położonych przy ulicy Marszałkowskiej to lokale handlowe, w tym związane z odzieżą – co daje 30 % wśród wszystkich lokali. Jednocześnie, aż 41 lokali (13%) to lokale usługowe, w tym biura i salony kosmetyczne, które optycznie dominują na ulicy Marszałkowskiej. Przy samym Placu Konstytucji znajdują się aż 4 biura podróży. Problemem biur podróży jest ponownie, bardzo niski wkład w rozwój miejskiej estetyki i wzrost atrakcyjności ulicy. Zajmują duże powierzchnie lokalowe, a mimo to ich witryny zazwyczaj są całkowicie zasłonięte, zaklejone i bardzo nieatrakcyjne. Przy ulicy Marszałkowskiej znajdują się tylko trzy hotele. Warto nadmienić, iż prestiżowe hotele są swoistym wskaźnikiem atrakcyjności przestrzeni miejskiej i ich nikła liczba bardzo wyraźnie pokazuje, iż ulica Marszałkowska nie jest dziś atrakcyjnym, kuszącym mieszkańców i turystów miejscem.


Ryc. 1. Ogólny przekrój profili działalności gospodarczej prowadzonej przy ul. Marszałkowskiej.
Legenda:
1 – Banki; 2 – Restauracje; 3 – Kawiarnie, Puby, Bary; 4 – Handel; 5 – Sklepy spożywcze; 6 – Usługi; 7 – Drobna przedsiębiorczość; 8 – Lokale rozrywki publicznej

Wart podkreślenia jest fakt, iż przy ulicy Marszałkowskiej znajduje się tylko 19 lokali oznaczonych, jako lokale publiczne. Kategoria ta zawiera w sobie urzędy, lecz przede wszystkim – miejsca publicznej rozrywki, czyli kina (1), teatry (3), galerie (2), kościoły (1), instytut kultury (1), kasyno (1). Te liczby również nie mogą nadto cieszyć, szczególnie liczba kin i kasyn.

Podsumowując powyżej podane liczby: wśród przedsiębiorców ulicy Marszałkowskiej: blisko 10% stanowią banki, 8% – restauracje, 7% – bary, puby, kawiarnie i kluby (łącznie gastronomia zajmuje 15% wszystkich lokali), 30% – wszelkiej maści sklepy, po 13% – drobna przedsiębiorczość i lokale usługowe, zaś lokale publiczne związane z rozrywką, bądź kulturą – 2,7%, sklepy z tanią odzieżą – 1%.


Ryc. 2. Szczegółowy przekrój profilów działalności gospodarczej prowadzonej przy ul. Marszałkowskiej
Legenda:
1 – Banki; 2 – Restauracje; 3 – Kawiarnie, Puby, Bary; 4 – Handel; 5 – Sklepy spożywcze; 6 – Usługi; 7 – Drobna przedsiębiorczość; 8 – Lokale publiczne (2%); 9 – Lumpeksy (2%); 10 – Hotele (1%)

Przeciętny przechodzień dostrzeże jednak, z różnych względów przede wszystkim dominację banków, biur podróży, salonów kosmetycznych, sklepów odzieżowych i drobnej przedsiębiorczości. Dzieje się tak, ponieważ ich ekspozycje sklepowe, zazwyczaj nieatrakcyjne i szpetne (pomijając tutaj sklepy odzieżowe) bardzo rzucają się w oczy. Nadto, doszło do powstania swego rodzaju stref, w których dominują banki (niechlubnym rekordzistą jest budynek w pobliżu Ronda Dmowskiego, w którego przyziemiu znajduje się 5 banków), tudzież drobna przedsiębiorczość. Brak zróżnicowania tkanki gospodarczej ulicy Marszałkowskiej w obrębie przyziemi skutkuje tak częstą martwotą chodników i brakiem intensywnego ruchu pieszego. Najmniej uczęszczanym, a zarazem najbardziej ponurym i smutnym jest odcinek ciągnący się od Placu Unii Lubelskiej, aż do Placu Zbawiciela oraz odcinek od ulicy Królewskiej do Świętokrzyskiej, który mimo położenia w ścisłym centrum jest niemalże martwy – nawet w południe rażą tu pustki, wieczorami zaś staje się wprost nieprzyjemnie, pusto i nieprzyjemnie.

Przeprowadzona przez Forum Rozwoju Warszawy anonimowa ankieta pozwoliła porównać nasze estetyczne wrażenia i oceny z opiniami osób osobiście prowadzących działalność gospodarczą przy ulicy Marszałkowskiej. O opinię pytaliśmy przedstawicieli wszystkich grup i branż tutaj działających, z wyłączeniem banków, kebabów i sklepów z odzieżą na wagę – łącznie odbyliśmy bardzo ciekawe i rozwijające rozmowy z przedstawicielami 10% lokali użytkowych przy ulicy Marszałkowskiej.

Wyniki tych badań pokazują, że przedsiębiorcy ulicy Marszałkowskiej definiują jej podstawowy problem dokładnie tak samo, jak Forum Rozwoju Warszawy: jako brak ruchu pieszego i martwota strefy pieszej. Aż 87% ankietowanych wskazało brak pieszego ruchu ulicznego, jako największą przeszkodą w prowadzeniu działalności gospodarczej przy ulicy Marszałkowskiej, przy czym zgodzili się z tym wszyscy przedsiębiorcy związani z branżami gastronomicznymi. Biorąc pod uwagę, że 50% ankietowanych upatruje przyczyny braku ruchu pieszego w braku miejsc parkingowych, co jest jednak dalekie od prawdy, staje się jasne, iż wszyscy nasi rozmówcy jako problem numer jeden wskazali właśnie brak dynamicznego, wielkomiejskiego ruchu pieszego! 30% ankietowanych zwróciło uwagę, iż banki przyczyniają się do obniżenia jakości przestrzeni publicznej, a 65% podkreśliło negatywną rolę niskiej estetyki tejże przestrzeni: braku zieleni, małej architektury. Trzeba wspomnieć, iż 30% ankietowanych, a 60% restauratorów wskazało wspólnoty mieszkaniowe przy ulicy Marszałkowskiej, jako duże utrudnienie w prowadzeniu działalności gospodarczej. W trakcie odbytych rozmów usłyszeliśmy o przypadkach podrzucania przez przedstawicieli Wspólnot Mieszkaniowych robactwa i szczurów do lokali gastronomicznych, ciągłym, bezzasadnym skarżeniu przedsiębiorców do rzeszy instytucji państwowych, na czele z prokuraturą, sanepidem, strażą miejską i policją. Ponad 30% restauratorów zwróciło uwagę, iż Miasto nie sprzyja prowadzeniu tego rodzaju działalności, przy czym wymieniano tu przede wszystkim utrudnienia administracyjne w uzyskiwaniu zgody na otwarcie ogródków letnich.


Ryc. 3. Procentowy rozkład odpowiedzi wśród ankietowanych przedstawicieli sektora gastronomii.
Legenda:
1 – Brak parkingów; 2 – Brak ruchu pieszego wzdłuż ulicy; 3 – Słaba estetyka ulicy (zieleń, mała architektura); 4 – Działalność utrudniają Wspónoty Mieszkaniowe; 5 – Działalność utrudnia Miasto; 6 – Działalności przeszkadza nadmiar banków


Ryc. 4. Procentowy rozkład odpowiedzi wśród wszystkich ankietowanych przedsiębiorców, łącznie z przedstawicielami sektora gastronomicznego.
Legenda:
1 – Brak parkingów; 2 – Brak ruchu pieszego wzdłuż ulicy; 3 – Słaba estetyka ulicy (zieleń, mała architektura); 4 – Działalność utrudniają Wspónoty Mieszkaniowe; 5 – Działalność utrudnia Miasto; 6 – Działalności przeszkadza nadmiar banków

Chociaż przeprowadzona przez nas ankieta nie ma charakteru reprezentatywnego, nie wszyscy bowiem godzili się na rozmowę, z uzyskanych danych wynika jednoznacznie, iż nasze spostrzeżenia dotyczące ulicy Marszałkowskiej są podzielane przez jej przedsiębiorców. Za wspólne wszystkim należy uznać stwierdzenie braku wystarczającego ruchu pieszego i generalnej martwoty ulicy. W dalszej kolejności podkreślamy wagę niskiej jakości przestrzeni publicznej (chodniki, zieleń, mała architektura) oraz negatywnego i konfliktowego stanowiska wspólnot mieszkaniowych.

Sytuację, w której wszystkich lokali o funkcjach gastronomicznych jest niewiele więcej niż banków i znacząco mniej niż banków i lokali usługowych, zazwyczaj biur i salonów kosmetycznych oceniamy jako jednoznacznie sprzeczną z koncepcją przemiany ulicy Marszałkowskiej. Pozytywnego wpływu na rozwój ulicy nie ma również wysoki udział drobnej przedsiębiorczości i bardzo niski udział miejsc zapewniających publiczną rozrywkę. Uważamy, iż strategicznym celem Miasta, wobec potrzeby rewitalizacji ulicy Marszałkowskiej i jej przekształcenia w główną ulicę handlową jest dążenie do znaczącego zwiększenia udziału gastronomii, w szczególności ilości kawiarni i pubów, sklepów handlowych, w szczególności domów handlowych, a także wspomnianych lokali oferujących publiczną rozrywkę. Dlaczego?

Wspomniany przykład odcinka prowadzącego od Placu Unii Lubelskiej, aż do Placu Zbawiciela jest modelowym przypadkiem nieudanej rewitalizacji ulicy, a zarazem doskonałą lekcją tegoż przyczyn. Niedawny (2006 r.) remont ulicy nie tylko jej nie ożywił, ale wręcz pogłębił stan funkcjonalnej, społecznej i gospodarczej martwoty. Stało się tak, ponieważ wraz ze zmianami estetyki ulicy nie podjęto działań zmierzających do restrukturyzacji strefy gospodarczej. Likwidacja miejsc parkingowych pogłębiła trudności z dotarciem do znajdujących się tu lokali użytkowych, więc pieszy ruch liczny sprowadził się więc niemal całkowicie do lokalnego ruchu mieszkańców okolicznych budynków. Tak częste narzekania właścicieli miejscowych lokali użytkowych na likwidację miejsc parkingowych są więc tyleż zrozumiałe, co pozorne i nieuzasadnione. Zmiana estetyki ulicy, likwidacja miejsc postoju samochodowego, a nawet całkowite zamknięcie ulicy dla ruchu kołowego – czyli jej przemiana w deptak – nie tylko nie musi prowadzić do jej gospodarczego wymarcia, a wręcz musi prowadzić do jej ożywienia, o ile tylko zmiany dotkną również sposobu zagospodarowania lokali użytkowych. Naszym zdaniem, aktywna restrukturyzacja zagospodarowania strefy przyziemia, prowadzona przez miejskie władze na bardzo wielu płaszczyznach jest w stanie kilkakrotnie spotęgować pieszy ruch uliczny, a w konsekwencji – ożywienie ulicy i jej przywrócenie Warszawiakom. Jako symboliczne podsumowanie problematyki związanej z faktyczną martwotą ulicy Marszałkowskiej można przytoczyć fakt, iż latem można na niej znaleźć tylko (około) 5 ogródków restauracyjnych na otwartej przestrzeni: naszym zdaniem jest to liczba daleko odbiegająca od potencjału oferowanego przez ulicę Marszałkowską, a przede wszystkim – potrzeb Warszawiaków i tworzonego przez nich rynku.

O metodach restrukturyzacji strefy przyziemi i profilu prowadzonej weń działalności gospodarczej w celu ożywienia przestrzeni miejskiej oraz wygenerowania stałego, całodobowego ruchu pieszego piszemy w rozdziale poświęconym zarządzaniu miastem i metodom realizacji projektu.